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一个股市高手对于房市的分析，值得一看 许多利空许多疑惑 房市秘密几人知晓 　　　　　　近几年，国际油价和粮价屡创新高，流资大军压境，人民币对米元不断升值，对内不断贬值，股价房价大涨，物价不断上涨。说白了就是“钱水泛滥”，“钱狗满街”。为了解决这一大问题，只能象三峡大坝那样合龙关水，只能象城里人那样关门养狗。股市已是熊市，已在关水，圈狗（2007年10月天价6124点到2008年3月27日低见3357点,半年跌45.2％）。房市的的问题与股市是一样的，所以难以独善其身。对投资者而言，房牛市可以赚大钱，房熊市可以抄大底，都是好机会。要赢就要当“智钱”（房熊市里深套者肯定要除外），独立思考，爱算细帐，胸有成竹，一叶知秋，先知先觉，顺势而为，牛勇熊怯，铜价买金，爱吃鱼头，让出鱼尾，回避风险，搏取大利。　　　　1.算2008年的上涨空间有多大，知房价必跌。2008年房价如果逆势上涨的话，因为其他投资渠道可以在一年里小风险地实赚10％，所以只有让投资投机者坚信：虽然在房市里风险已经大了，但可以实赚较多（20％以上），才会取钱再次蜂拥入市。20％加上土地增值税、所得税、契税、评估费、中介佣金等税费、折旧（熊市需考虑）、非自有的资金的利息等成本15％，等于房价必须上涨35％，才能保证你实赚到20％。一套150万就要上涨52万。投资投机者不是自住，出租不合算，归根到底要卖给自住者。已存60万且家庭月收入1万元的待购自住者已极少了，但在今天他们也买不起新房了，因为需按揭90万，每月需还款0.9万元，还不起。90万 + 52万 – 新积蓄5万 = 2008年房涨后需按揭137万，每月需还款1.37万元，超过月收入了。大多数人没有还款能力就象大多数人没有能力爬上珠峰一样。高高在上的房价只有走下珠峰才嫁得出去。人心不足蛇吞象。2009年，202万的房价还不够高的话，就让它再涨35％到273万。2010年还不够高的话，就让它再涨35％到369万。然后把猪肉搞得一斤30元，把一些企业搞得半倒闭只能发1000元的工资，把许多供房者搞得还不起按揭款而引发次贷风波，把上帝逼得不得不说：跑得越快死得越早。在珠峰就嫁不出去了，再乘飞机往高空飞，那以后就不是走下来而是跌下来了。涨到150万还有软着陆的活路，涨到369万就只有硬着陆的死路了。逆水行舟，不进则退。象爬树那样一直往上爬，是不是有到顶的时候？是不是有下来的时候？正府怕经济大落，不让大家往上爬了，在股市的“杀鸡”，你猴子还看不懂吗？价格奇高到6124点的结果是暴跌到3357点（半年跌45.2％），如果不是6124而是12000点呢？爬得越高摔得越痛！ 　　　　2.算2008年的房价是不是“最后一棒”，知房价必跌。参加“击鼓传花”这个游戏，在门内拿着花的有100人，买得起202万元门票的人只有5人时，就有95人拿着最后一棒。2008年初，你张三以150万买新房 * 1.35 = 2009年初你张三拟以202万卖给李四。扣费用后你实赚20％不多的。202万 * 1.35 = 2010年初李四拟以273万卖给王二。到2010年初，房价在大顶故或在连跌三五年之中，王二接手后还能加价到369万去卖出的可能性只有1％。李四在买前想：王二出不了手的话就不会接手，我李四拿的就是“最后一棒”。你张三2008年在买前也应该想：李四不肯接手的话，拿的就是“最后一棒”。　　　　3.算2008年要上涨需要多少“解放军”，知房价必跌。某市2008年房价如果继续上涨的话，几个月里入市的“解放军”要有7万人。因为几个月的调控和利空频传造成2万套新房在待售，因为许多人被几个月的有价无市吓怕了，有2万套二手房在待售，加上近几个月里又有1万套新房封顶。要涨就要先把这5万套房消化掉，然后在上涨过程中还要有2万人来一路追涨。你炒过股的话，就容易理解了。一个股在9.01元的卖盘上挂了5万股，在9.02元的卖盘上挂了2万股。就要有人先把9.01元的5万股吃掉，还要有人再把9.02元的2万股吃掉，否则股价就上涨不了。但是，目前房市的调控这么紧，资金这么缺，获利盘这么多，风险这么大，信心这么小，跌势这么明显，大家都知道逆势者亡，顺势者生，见跌就杀，见涨当作回光返照也要杀，每一次反弹都是出手良机。明摆着有7万套等在哪里，谁有本事让7万个“解放军”在几个月里一起来动手买房？9.01元的5万卖盘老挂着不怎么动，就说明大势不妙，9元、8.99元的杀跌盘就争先恐后地挂出来了，跌势就更加明显，卖者就更要杀跌了，买者就更要观望了。即使真有7万个钱没地方烧的不怕套的投资型的“解放军”来了，最终还是要露出“游击队”的本来面目，打赢了要走，打输了也要走，最终还是要有7万个买得起135万一套房的自住者来解放这些“解放军”。可是，你的周边有几个买得起135万一套房的自住者呢？卖力大于买力，所以必跌无疑。　　　　4.算市盈率（回本年数），知房价必跌，目前存银行五年期利息一年5.87万元 = 17年可收回投资（市价盈利率17倍）。2008年3月，股市的有的绩优股的市盈率20倍，表面是20年回本，但存在炒短线和炒波段的机会，可能2年就回本。2008年买房，近三年，房价下跌的概率很大，要赚取房价上涨的差价是没指望了，只能赚租金。100万的房子年租金3万。拆迁时还有40％的价值，60万 / 35年 = 每年折旧1.7万，家具家电折旧、中介费和其他费用0.3万，租金实际收益1万元。100万的房子 / 租金实际收益1万元 = 100年可回本（市盈率100倍）。很明显，买房比存在银行里是吃亏的，比炒股的风险更大。当前房价再涨一倍的话是市盈率200倍。　　　　5.算买房投资收益率，知房价必跌。一些债券型基金和银行理财产品年收益在10％以上。100万的房子的租金实际收益1万元，只有1%的回报。如果回报要想达到10%,则年租金就要升高到12万，即每月1万元。12万/ 家庭收入的0.5用于买房 = 租户家庭年收入24万。人年收入12万就要申报个税，家年收入24万的富人大多有多套房，指望比你更富的人来租用你的房？在样样都涨只有工资不涨时，非富人连维持每年3万的租金都气喘嘘嘘了，加上正府大盖廉租房和房市不涨使许多被套住的投资房进入租房市场，房租根本就涨不动。今后3年，房价要么在山顶尖，要么在下跌。房价下跌时，房租不跌反涨是不可能的。房租涨不动是房市的“不治之症”，它象一根很粗的钢丝绳紧紧地拉住了房价的后腿。为了起码的回报，结果只能是房价下跌一半到50万元。1万的租金实际收益 / 50万元 = 也只能维持2%的超低的可怜的投资收益率。　　　　6.算通膨对房租房价的影响度，知房价必跌. 继续通膨的后果是，有的实业获利减少，就卖厂撤资去炒房，有的企业可能会倒闭或半倒闭，不少人会失业，求租的人少了。继续通膨的后果是，工资不涨却样样涨，租房人的消费能力下降了，你提租价我就合租，房子空得更多了，租房市场就更加求小于供。这几年房价涨得很多，租价却涨得很少是明摆着的事实。将来，如果通货膨胀率更高，如果房价由100万再涨到200万，银行利息就会升到10％以上了（1993年前后的通膨中，利息加保值贴补最高曾大于20％），房租实际收益还是1万 / 200万 = 房租收益率下降为0.5％。房租收益率只是钱存银行的20分之1。买房吃20倍的大亏，房价必跌。房子的保值增值功能具有阶段性的特点。到了通膨中后期，由于房价股价已被炒高，买力不济，利率也调高了，熊市就会不期而至。熊市里房价和房地产股是“烫手的山芋”。一位香港人说,1996年买房子花了200多万，按揭了10年,2006年终于还清了，跑去中介一问，80万! 　　　　7.算近期价值，知房价必跌. 30年来，哪种商品只涨不跌？在1990年买一部摩托车，当时用了3年的工资，现在2个月可以买一辆。1994年月平均工资300多元，装电话初装费追涨到5000元，是现在的100倍。回头看，那钱花得真是冤啊。牛市里价值分析很有用，比的是看谁握得住。熊市里比的是看谁跑得快，讲价值讲巴菲特式的长期投资就舍不得卖，许多老股民就是这样套死的。在牛市里一个股票从5元涨到20元买入，最高见到30元，熊市里回到5元，5年后新一轮牛市里见到20元金盆洗手，白白付出了5年的机会成本。什么是价值？真正的价值不但是由物质构成的，也是由精神构成的。2007年夏的股市，中国船舶炒高到300元一股。3个月后比它更好的中国石油2007年11月上市首日最高价48.62元，2008年3月石油价大涨见到110米元，中国石油低见17元，还有一大堆人在杀跌。房市大牛市里每平米2万元感觉还要涨，一窝蜂跟风买进。大熊市里每平米1万元咋看咋心虚，许多人跟风杀跌。牛市高估时车水马龙，熊市低估时门可罗雀，市场就是这样残酷无情的。　　　　8.算长期投资价值，知房价必跌。房价股价就象太阳，有日出必有日落。房价股价就象海水，有潮起必有潮落。炒房炒股就象打架，打出去不收回拳头，你就被对手打倒了。有人说，我不怕跌，我放20年做长期投资。20年里，要历经多届领导，要发出多少新文件？谁敢保证今后20年里中国不会发生金融危机或经济衰退，不会发生大的房熊市？中国已经进入老龄化社会，二三十年后，一对独生子女有几套房，会空出许多房子，可能连租出去都困难，别说再升值了。有人瞎说还要涨20年。房价涨幅26％的话，炒家一年只赚11％。1.26 * 1.26 * 1.26 = 2。即每3年涨1倍。3年后100万元的二手房涨到200万元。6年后涨到400万元。9年后涨到800万元。12年后涨到1600万元。15年后3200万元。18年后6400万元。21年后就要拆迁的烂房值得1.28亿元吗？　　　　9.算使用价值，知房价必跌。2008年买房，最后5年的按揭越交越生气，20年的按揭还清之日你会后悔的。房子的使用价值会随着时间的推移而下降。去看看20年前即1988年盖的老房子吧。你是潜在买房者的话，租房时对这样的老态龙钟的破旧房，连斜眼都懒得瞄一下。想卖房时，银行嫌旧怕被套牢，不肯对买者办按揭。20年以上房龄的房子使用起来已有诸多不便了，比如电梯经常坏要爬梯18层，电话线老是暗断，电线老化漏电，连水龙头里的水都带电，下水管道漏得像井喷，却因为几百人在扯皮，修不了，物业公司也气走了。特别是随着保温隔热墙体使用、新材料的推陈出新、智能化以及人们审美观念的改变，现在的房子显得外观破旧，结构落后，功能不全，必将会被淘汰出局。而且随着技术的快速发展，房子的生命周期将越来越短。就象奔腾2电脑用了一段时间后就不值钱，就没人要了一样。有钱的换房住新房去了，住户大多是穷人、老人和租户了。越住越没档次，越住越没面子。 经过20年的大量建房，加上多子多富的那一代人不少不在了，人口大减，房子大量空置。那时还有什么东西能够支撑高昂的房价呢？土地使用权有70年，但是到30年以上时，正府一看是危房，外观影响市容，加上当官的瞄上房子下面的土地值钱，就要推倒重建更高的楼房了。30岁 + 30年 = 60岁时你还要再花钱买一次房，所以你别以为你一辈子都是有房族，别以为你房奴的日子小于20年。你家90平方 / 15层 = 你的土地只有6平米。你那6平米的拆迁价值是很少的，说不定反而要你交出清理垃圾费呢。就象你看不上祖传的山沟破屋一样，你别以为可以把破旧房当宝贝传给子孙后代。　　　　10.算房价收入比，知房价必跌。国际房价收入比为3到6（年）。6 / 收入的0.5用于买房 = 在西方国家一家人干12年就可买到有土地权并已装修的新房。H市新房平均价10000元* 90平米 / H市平均家庭收入6万= 2007年底H市的房价收入比为15（年）。15 / 收入的0.5用于买房 = 在H市一家人干30年只能买到只有70年土地使用权且没有装修的毛坯房。2007年495万应届毕业生中，100万无法就业。有几个老板愿意聘用50岁以上的员工？一对夫妻大学毕业22岁后工作，到50岁平均可工作28年。假如房价再涨1倍，房价收入比为30。22岁 + 60年 = 全市平均全家为了房子需工作到86岁。荒唐！当前房价再涨一倍的话，不利于讲三个代表，不利于讲共富，不利于讲和谐社会。目前不少一二线城市的房价收入比在15以上。3年前，米国一顾问公司根据房价收入比，就国际房价购买力做了个调查，看看哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果伦敦(6.9)、纽约(7.9)、首尔(7.7)，澳洲悉尼以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。　　　　11.算住房痛苦指数，知房价必跌.商品房的平均售价(平方米)÷人均月收入＝住房痛苦指数。　　2007年我国某市住房痛苦指数＝10000元/平米÷3333元＝3 　　2007年新加坡住房痛苦指数＝3022加元/平米÷3900加元＝0.77 　　2005年纽约住房痛苦指数＝2045$/平米÷3134$＝0.65 　　比较的结果说明，当前中国大城市的房价特别高。投资和投机者炒高楼价，普通老百姓望楼兴叹。从住房、教育、医疗三座大山综合地看痛苦指数，如果房价再涨一倍的话，一线城市的富人卖掉3套房可在某个西方国家买4套房。难道大家都不懂这样的道理：农村综合痛苦指数比城里高，有点本事的，有点文凭的，有点钱的都要进城，结果到处是“老幼村”、“穷人村”。如果房价再涨一倍的话，就不利于吸引留学生回来为国效力。如果房价再涨一倍的话，就加大了祖国统一的成本。总之，房价再上涨对国家来说是得不偿失的。　　　　12.算商家标价与消费者估价的偏差率，知房价必跌。消费者心中有杆称。人们在平日消费中对商家标价已形成了一种大致的宽容度，从讨价和评论就能知道，偏差率超过1.3就难以被消费者接受：“这就值100元，卖150太贵了。”“好吧，卖给你140元”。“140元？老公你买贵了，这撑死就值100元，以130元买还差不多，你让人家赚太多了”。130 / 100 = 偏差率为1.3倍。2007年一套新房150万元 / 50万元估价 = 偏差率3倍。再涨一倍到300万就是6倍。问题很大啊：有300万元支付能力的人是大精英，还会在已是6倍时的2009年再接手你炒家这个二手房吗？全市需要的肯接受6倍偏差率的“傻大款”不是几个而是10万个，哪里去找这样多既是“傻大冒”又能“赚大钱”的大精英？开发商盖房的积极性与偏差率成正比，偏差率越高越好赚，心情好，房子就多盖。消费者买房的积极性与偏差率成反比，偏差率越高越吃亏，心理承受力就小。因为二手房的主要购买人是收入不高的自住性购房者，钱来之不易，对偏差率会斤斤计较。偏差率6是奇高，历来处于“上帝”地位的消费者就有被忽悠的感觉，就不能宽容，就不予接受。老百姓在房市可能被骗一时，不会被骗一世。被骗久了就会冷眼旁观，捂紧钱包不肯买。　　　　13.算汇率，知房价必跌.如果十几年前日元先升值后贬值的一幕重现，我们可以这么做：2009年人民币的升值达到1比5时以40万元人民币买入8万米元，到2012年人民币对米元贬值到1比8时，换成人民币64万元。到时二线城市2008年盖的二手房8000每平，等于用40万元人民币买入80平的二手房。如果现在要买这套新房，12000每平*80平 = 需花费96万元。96万 – 五年10万的房租 – 40万 = 节约46万。这个思路说明，在人民币的升值时买房是很吃亏的。　　　　14.算其他投资方法的收益，知房价必跌.条条道路通财庙，选择比努力更重要，为何一条死路走到老？可以先租房，创业成功后再买房。晚几年买房便宜很多。今后5年里，房市要上就一直上，要下就一直下，所以盈利空间不大。有的市场上上下下，1 * 1.2 * 1.2 * 1.2 * 1.2 * 1.2 = 在5年里累计的机会2.5倍。赚头较大的其他投资渠道不少。资金具有逐利性，哪有较大的机会就投到哪里。当房价上涨空间不大时，许多人会转向更赚钱的地方。张三做各种投资25年。每年平均20％的收益，100万 * 1.2 * 1.2 * 1.2……（1.2的25次方） = 到60岁是9540万的大富豪。　　　　15.算大家钱袋子里有多少钱，知房价必跌。多军是唯心主义者，因为多军最爱讲：“房价是由需求决定的，而刚需是很大的”。其实，经济基础（有效购房能力）决定意识形态（购房需求），“钱袋”决定“脑袋”。钱袋子属于物质，具有刚性，没有“硬通币”的人有买房的想法，他的需求只是一种想法。不敢去看房，需求必然是软性的。也就是说，房价不是由需求决定的，是由需求（思想）背后的钱袋子（物质）决定的。在钱袋子面前，需求一点都显示不出刚性来。过去3年，手里有钱的在买房，手里钱不够的借钱和按揭在买房，大家都千方百计地搞钱买房。该买的已经买了，剩下的几乎都是买不起房的没钱的人了。成交量比较不会骗人。n状的成交量线说明黑三角骗术不灵，大众需求透支，财力不济，已经没有多少人的钱袋子里有100万去买房了，所以就下跌了。　　　　16.算工薪族多久能买起房，知房价必跌。房价5年上涨100万，5年里谁家工资增加了100万？房价上涨中，一工薪族2003年买房缺10万，2005买房缺20万，2007年买房缺70万。劳动年数越长越买不起房，再涨10年，就还要白干10年。恶劳者、贪污者、投机者日增就不奇怪了，社会怎么和谐、发展和稳定？所以，炒房这一社会恶瘤被切除是迟早的事。这个，只要看各国就知道了。2008年3月两会报告说：“依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为”。这告诉人们，炒楼是犯法的，正府要打击。炒粮食是犯罪，炒房是犯法，都是危及民生，危及正权啊。　　　　17.算中等家庭是否买得起房，知房价必跌.因为高等收入家庭有N套房，低等收入家庭已买不起房.所以商品房的涨跌只要看当前中等收入家庭是否买得起就知道了。如果当前当地的价格中等收入家庭买不起，那么房子谁来买？所以房价必跌。王石在中央2套说：房价涨到心惊肉跳，涨到年收入6到20万的中产阶层都买不起，不调整就会象日本泡沫破裂那样受到惩罚。　　　　18.算通胀不断加剧而房价也再涨的情况下的购买力，知房价必跌。比如有一位中产者2007年底积蓄25万元，2007年家庭年收入12万，每年有6万可用于买房。计划在3年后，25 + 18 + 利息等7 = 50万为首付购100万的房子。每年需还按揭6万。就是说，不失业也要当15年的月光族。假如通胀不断加剧，企业成本加大，赢利下降，工资就无法大幅提高。年收入增加1万，但被高物价咬走了2万，每年只有5万可用于买房。25 + 15 + 利息等7 = 首付款下降为47万。假如通胀继续加剧，企业有倒闭的可能，他家就不敢按揭15年来买房。假如货币贬值而导致房价在今后3年里每年上涨10％，即100万 * 1.1 * 1.1 * 1.1 = 133万元，133万 /首付需达到50％ = 67万。钱只有47万，不够了。假如借钱20万凑齐首付，却无力还款。假如通胀不断加剧，67万按揭的利息也增加到了7万，无力还按揭了。结果是袖手当观众的人增多了，供大于求更严重了，房价必跌。　　　　19.算6个人供一套房的困难度，知房价必跌。（购婚房主力的）80后的父母这代人目前在五六十岁。大多情况是：青年时赶上文化大革命和上山下乡，教育水平普遍不高，成家遇到计生，中年遇到下岗再就业，退休金只够自己日常花费。二线城市，1985年工资普遍每月在60元上下，1990年在300元上下，1997年在1200元上下。一生红脑袋，穷革命，几无灰色收入，积累的财富不多。在应付孩子读书这第一座大山之后已所剩无几。为了一套房子，掏干了2家4老所有的积蓄。子女被20年的高额的月供压得喘不过气来。4老所积累的钱表面有几十万元，但那是应付看病和养老的钱，说不定到时候还不够花呢。4个家长为第二座大山（房）掏出应付第三座大山（医疗）的钱。他们最后都要病一次，你拿什么还给他们治病? 你拿什么给他们送终? 有的人可能因此而断供卖房。如果是农家子女就更窘迫了。　　　　20.算“高价房奴”的困难度，知房价必跌。现在买房，断了创业路，不能尽孝还要连累几位老人一起吃苦，每月要还贷，担心生病和失业，还能感受到温暖吗？“高价房奴”最终结局是两手空空。张大伯大学毕业后倾一生之财力为自住去购房，30岁 + 30年 = 60岁时破房要拆迁了，另住的独子是房奴，老弱有病的二位老人既拿不出首付，也贷不到款，借得到款也还不起。只拿到不多的拆迁费补足养老钱和做房租。他错信了“现在不买，再涨就永远买不起了”的谎话，结果永远吃亏，最终两手空空,活得真窝烂！ 　　　　21.算刚需家庭购房的首付能力，知房价必跌。刚需是指有生活需求和心理需求，再贵也不得不买，并有支付能力的需求。这只有二种情况：第一种，以前拿得出首付，现在也拿得出。比如结婚购房，现在的城里人大多晚婚，2008年男28岁的话，在120万元的时候首付70万拿得出，说明2年前26岁在50万元的时候首付20万也拿得出，26岁已是再贵也不得不买了，拖到今天才来花2.4倍的冤枉钱的人很少。第二种，以前拿不出首付，但近3年天上突然掉下来一个暴发户。本来不到20万的小户，3年后就成了拿得出首付70万的中户。既然就象天上掉下来一样，就不可能多了。2008年3月股市、期市大跌，本金投入20万炒到70万以上的很少了，其中再贵也不得不买房的就更少了。老腐败已买房了，新腐败不可能一下子冒出很多。其实，房市里没有真正的刚需，买不起时可以先租房，不用睡在街上啊。其实房价上涨天天在大量地消灭刚需。以前拿得出首付的，现在几乎都不够了，刚需已变成了无可奈何之需。在2005每套50万的时候就不得不买，但钱缺了20万，到现在120万缺了70万元，再涨的话会缺100万元。　　　　22. 算银行按揭充足率，知房价必跌。中央实行紧缩正策，炒家基本上在银行这一源头上被卡住了：银行停止转按揭、加按揭和严控放贷规模，对第2套房的按揭成数降为市场价的4成（评估额收紧为市场价的7成，在此基础上按揭6成），实际首付6成。买100万的房子，原来首付需要40万，现在多了20万。对工资收入严格审核时发现，张三家年收入6万，扣除第一套已按揭的只能再贷10万，首付需要90万，还贷利息率也提高了。换房者需先卖后买才不算第2套房。许多炒家的炒路就这样被堵死了。于是房市虚假的求大于供露出了供大于求的真面目。　　　　23.算供求变化的加速度，知房价必跌. 因为好赚，开发商的供给，以2005年3万套、2006年5万套、2007年8万套……的加速度开工。放巨量要滞后到2009年。因为不涨就没人追买，开发商每月每批都调高房价，形成“永涨不跌”的假象，使得许多人砸锅卖铁，透支未来，急不可耐地追高买入。但是，终端消费群体的消费能力决定卖方的最终命运。买房子无非就是两个目的：第一种目的是自住；第二种目的是投资赚钱。投资的方法是先买下房子，等房价涨了后卖给自住的人。可见都是建立在自住这个基础之上。当自住的人几乎都买不起房子了或买得起也嫌贵不肯买了的时候，房价上涨的基础就没有了。“待购首套住房者”每年可支配的家庭节余仅5万元，总房价以每年30万元、50万元、80万元、120万元……的加速度上涨。导致“待购首套住房者”以每年30万人、50万人、80万人、120万人……的加速度被抛弃。房价涨到100万后，大多数“待购首套住房者”的刚性需求已无法转化为有效需求。供大于求的“＜趋势”就形成了。几十万套新房和二手的出租房空置房就象大宾馆越开越多且不断提价，大家都不肯来住或住不起时，就把自己玩完了。就象菜市有10担白菜供应量，只有6担的需求，供过于求，4担白菜烂掉是必然的。中国在90年代初有许多烂尾楼，这个历史事实谁敢否认？　　　　24.算人口减少数，知房价必跌。刚需主要来自结婚族。1978年以前是多子多富的年代，1978年出生的到2008年30岁，这些刚需已基本释放完毕。开始实行独生的1979年出生的到2008年是29岁。刚需正好大降，你我接到的结婚请贴上，主人大多是独生孩。2007年，中国小学入学总数为1500万人，比高峰期的1994年的2503万人减少了1003万。社会发展了，文化程度提高了，就晚育，就不想多生，人口就不断减少。这种发展趋势，看不讲计划生育的发达国家就清楚了。当年日本房价在面对这一人口结构改变时，走出了一波下跌行情，中国不可能改变这一规律。　　　　25.算买房人数，知房价必跌.牛市里，一开盘几千人在排队。现在，售楼处冷冷清清。既然认为房价还要涨，那么多军中的炒家就赶紧再带头排队买啊。一个城市原来一天卖出200套，现在一天才卖出20套，扣除虚假成交量（象股市的自买自卖的对倒盘），分明只有刚需在买。怎么炒家都不买了啊？你多军不买就算了，干吗急着忽悠别人去买呢？人气没了后，孙子（待卖者）急上帝（消费者）不急啊。大城市的新楼盘有60%不是为没有房子住的人生产的。那排队的人里有60%不是为了自住的。开发商忽悠不动炒家了，炒家忽悠不动消费者了。最终被忽悠的是自己。　　　　26.算精神力量有多大，知房价必跌。房价有上下二个方向，你为何只看到会大涨的一面，却看不到会大跌的一面？是你错误的观念造成的，是你只看到供求关系的重要，却看不到决定需求的更重要的“物质第一”（钱袋子决定需求）和“精神第二”（市场从来不缺资金，缺的是信心）。楼市成了投机市。只要是投机市，价格的涨跌其实就是一个心理游戏。信心在,价格就会继续涨，投机者就会蜂拥入市；信心缺失，投机者当然疯狂套现,价格自然崩跌。“精神是原子弹”，威力无比。“人言可畏”，“众口烁金”。上涨时，80％的人心理预期看涨。人的贪心的本性加跟风的习性就显现了。看多理由有100条，心理预期对房价产生了神奇的推动作用。随着房价超越非富人购买力越来越远，随着调控力度的加强，随着亏钱的概率越来越大。人的“斤斤计较”的本性和恐高的习性就显现了。这时，80％的人心理预期看跌。看空理由有101条，跌价传言满天飞，心理预期对房价会产生摧枯拉朽的极大的破损作用，会将“房价”从华山“一条道”推下来。上山虽拥挤却安全无恙。下山拥挤“房价”就要完蛋了。挤上山需要看涨的心理预期和买门票的100万元。拥下山只需要看跌的心理预期加叫喊声。　　　　27.算需求有几种，知房价必跌.供不应求的说法是房市的谎言。第一种需求是投机和投资需求，已经因为无利可图和高风险而急剧萎缩。第二种需求是升级需求，一套换一套，总量不变。第三种需求是恐慌性购买需求，目前不见了。第四种需求是刚性的。有效刚性需求已很小。刚需大不是永远涨价的理由。罐头被倒进海里的老故事说明“相对过剩”也是供大于求。食物比房子的刚需更大，供不应求会饿死人。供不应求就会大干快上，现在种大米和卖快餐的敢说永远赚钱吗？敢说永远不愁卖吗？当时食物供不应求时也说土地如何缺，现在许多良田荒着。刚性需求是历来存在的，近3年放大几十倍，明显是疯狂的炒作。刚需来自城市化（特别是毕业生）。但是，动辄百万元，进城的“待购首套住房者”该买已买了，没买的已基本上买不起了。房子买不起时可以租啊，不会冻死人。　　　　28.算土地量，知房价必跌.因为现在1000万人口的城市是由500万发展而来的，所以，500万人的市再来500万人，土地也不缺。土地不会像石油那样消耗一吨少一吨，土地上的房子不但是“可再生”的（拆了建，建了拆），而且可以“多子多富”（6层以下的旧房占多数，拆掉盖24层的，一下子就是4倍的土地）。圈地成风，到处在“晒地皮”。郊外的地一望无边。日本和香港的人均土地少10倍以上，不是照样有房价和地价大跌的时候。　　　　29.算拍地价格，知房价必跌.商品房的第一成本是土地成本。房价大涨的主要原因是招拍挂卖地方式使土地不断上涨，“面粉高于面包”。楼面价1万元，100平米的房子仅地价就100万元。面包不涨价就亏。开发商一提价，总房价就以30万元、50万元、80万元、120万元……的加速度冲向死大顶。土地真的能不断上涨吗？上帝要让不听话的人死亡,就让他们疯狂地快速地跑，跑得越快死得越快。如果每套房的地价只有10万元，那么房价真的会再涨20年而不跌。如果每套房的地价30万元，那么房价真的会再涨10年而不跌。如果每套房的地价100万元，那么房价涨不过2年就下跌。如果每套房的地价200万元，那么房价还能涨吗？300万元、400万元…..呢？　　　　30.算积压空置量，知房价必跌.盖房最好赚，于是18路军都来搞房地产，越盖越多。经济适用房、廉租房也在大干快上。单位自建房、个人自建房、小产权房等都在八仙过海，各显神通。到2006年10月底，中国空置房面积多达1.25亿平方米，占压资金达到2500亿元，居中国各行业不良资产之首。到2007年底，房地产开发商囤地约10亿平方米，这些土地量足够开发商进行4年的开发。中国没有哪个行业有如此大的积压产品。下半夜让你开车转遍全城，能见到500人露宿街头吗？说明99.99的人都住在房子里，说明房子不缺。某市，2008年计划建设保障性住房2万套（有的退租）。2007年底待售的3万套，2008年新增待售的4万套。近2个月日成交30套 * 365天 = 2008年可售出1.1万套。加上历年的出祖房空置房20万套，共29万套。人口有进有出，共非自住房几十万套房？供大于求必跌。　　 　　31.算新房待卖率，知房价必跌。卖出量可骗人，存货量不骗人。走在街上，往二边看，到处是大工地，雨后春笋，新楼林立。房牛市里，买方踊跃，开盘第三天，售楼处说卖光了，600套待卖 / 每天成交200套 = 待卖率为3倍。牛市高位，遇到调控，持币观望，有价无市，20000套待卖 / 每天成交20套 = 待卖率为1000倍。消费者租房住，等几个月可能节省几万几十万呢。先降价为强，后降价遭殃。开发商等不起，不卖过不了日子啊。促销价就一个比一个低。可是，锦上添花买涨，落井下石杀跌，永远是市场的天性。“买涨不买跌”，越降价越没人买，形成恶性循环，一路走低。上帝公平哪，老爷和孙子轮流当。　　　　32. 算二手房卖出率，知房价必跌.房牛市里，买方踊跃，卖方惜售，每天卖出200套 / 当天挂牌量4000套 = 20分之1的卖出率。牛市高位，遇到调控，空方持币观望，卖方卖意急迫，每天卖出20套 / 当天挂牌量20000套 = 1000分之1的卖出率。有价无市之时，就是即将退潮之时。房市久盘必跌，随后就抢跑道出逃，兵败如山倒。　　　　33.算石油供应量，知房价迟早必跌.石油需求每年飞速增多，而全球石油产量已处在顶峰，近3年日均产量都无法增大，需求与供给已呈现不可逆转的“＜趋势”，石油价除了上涨，已经别无选择。1970年代第一次石油危机的时候，全球的石油产量刚刚减少了不到8%，油价就翻了两番。当我们见到150美元一桶时，汽油可能定量计划供给，会导致通货膨胀、物价上涨和经济增长速度减缓。经营成本过大将导致不少企业倒闭和失业人数增多。承包土地以家庭为单位，所以机械化无从谈起。18亿亩耕地本来就人手不够。买不到油和油价奇高，已导致用生物燃料来替代。国际粮价随油价一路走高。制作生物燃料的玉米和甘蔗需要量极大，必须有人去扩种。中国13亿，粮食依靠进口做不到，有钱也没地方买去，米国有粮宁喂汽车也不卖给你。这些情况都会促使农民工部分回流农村。最后的结果是为了车有粮食吃，更为了人有粮食吃，需要增加对农补贴，动员更多的劳动力进入农业。不可能吗？ 50年前的精简下放和40年前的上山下乡，就是一种把城市劳动力赶到农业去的无奈的选择。由于有劳动强度大、工资低、物价上涨使积蓄不容易、买不起房、租房负担重、不如在小城镇干合算等问题。大城市的企业招工难的民工荒说明，回流的苗头已显露出来了，城市化速度减慢了。民工和刚毕业的学生大部分无力买房，刚性需求很大只是多军美好的黄粱美梦，目前已过剩的大城市住房将会过剩，再过剩。　　　　34.算中介家数，知房价必跌.牛市里，中介比食杂店多。现在，中介门可罗雀，你经过时注意看一下人头就明白了。一家大中介倒闭就关店几百上千间店。二手房有许多不是自住的，房子已经异化成投机套利的工具了。既然房子被当做投机品来玩,那我们就要按照投机的规则来玩，投机的最重要的规则是低吸高抛，追涨杀跌。　　　　35.算银行房地产贷款充足率，知房价必跌。房地产泡泡主要是由银行资金吹起来的。房地产贷款的存量有近五万亿，银行系统面临房价下跌的风险已很大。在次贷风波的提醒下，中央实行紧缩正策，2008年3月宣布自2006年以来第15次上调存款准备金率，大型银行的存款准备金率已达到15.5%。负利率使大多数人不但不愿在银行存钱，还从银行不断取钱出来投资。银行可贷规模小了，资金供不应求，不得不对房地产减少了资金供给。许多中小房企的资金链因此绷得很紧，泡泡吹不起来了，就象大水库遇到天旱和开闸放水，船位回落了。　　　　36.算开发商的负债率，知房价必跌.许多地产公司的负债率在70%以上，乃至空手套白狼，很容易产生资金链断裂的危机。2008年，在贷币紧缩和房熊市将到来的背景下, 高负债率、低现金流让开发商如坐针毡，因为沉淀在房地上的钱，风险正在加大。开发商贷款1.2亿，等一年光利息就亏1000万 / 12 = 每月亏83万。“逆水行舟，不进则退”。房价只要几个月不涨或盘整，自住者就不买，炒家就提前卖。有价无市拖得越久，资金压力也就越大。银行要来讨钱了，2年没开发Zf就要来收地了，建筑公司要求开发商按进度支付工程款，钢材、水泥等原材料企业要求带现金提货，买者不肯买期房。现金流的回收成了大问题。只有低负债、高现金流的安全状态才能渡过熊市。万科最精灵，表现得最为急切。就象农民在台风到来前要将地里成熟的水稻抢收回家一样，开发商争先恐后地降价卖房，兑现收益，落袋为安。不卖跳楼价，就要人跳楼。　　　　37.算房地产股股价，知房价必跌.房地产股是房市的晴雨表。山雨欲来风满楼。由于米国房价下跌引发全球次贷危机和中国部分城市房价下跌，股票投资者担心开发商破产，多数房地产上市企业的股价已经较2007年的高点下跌50%左右。2007年11月1日万科最高价40.78元，2008年3月13日最低价20.37元。万通集团董事局主席冯仑说，我个人预见在未来3-5年里，房地产6万家公司，未来大概应该有3000-5000家公司可以活下去，剩下的都会转型或者退出这个行业。三年后当市场就剩下30%的问题时，多数企业将被迫卖儿卖女。这是一个非常残酷的现实。　　　　38.算开发商还能撑多少天，知房价必跌。2008年3月，开发商中的理论家潘石屹公开说：“总体来说，2008年，中国房地产公司所面临的金融环境是非常非常困难的。未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。”我看，未来100天将是很多房地产公司不得不降价的100天。然后再100天还不行的话，有的就半倒闭了。拿想上市的公司来说，开发商的如意算盘是先负债囤地，以此为资本到股市IPO融资；融得的钱或还债，或再用来买地囤地。可是，一边是宏观调控，银根紧缩，银行贷款难。一边是直接融资难：2008年3月证监会发行部公开表示，对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等目的的IPO计划，将不予核准。无法融得资金，开发商看似完美的资金链在正府的不支持下顷刻破灭了，资金不足就会大抛物业，还不行就半倒闭了。　　　　39.算需要交多少税，知房价必跌。前几年，调控中加税再加税，二手房交易需10％的税和费，使二手房流转快不起来，有利于一手房的销售，买新房的队伍越排越长。现在轮到空军偷笑了，税重使二手房和一手房的销售都困难了，房市流转不动了，卖方的资金链就要绷断了。流通环节中的税，在牛市里你可以让孙子来付，熊市里轮到你当孙子来付了。房子卖不动后，开发商没钱买地或有钱也不敢高价买地了，到处都在流拍，2008年上半年ZF拍地收入可能只有2007年同期的10分之一。少了这非同小可的一大块收入，地方财正困难啊。今后日子怎么过？公仆的吃喝拉撒怎么来？当官的有句口头禅：办法总比困难多。可能与国际接轨，实现“卖地吃少量的新房”向“收物业税吃大量的老房”的转变，即“以地生财”为“以房生财”所取代。每套房子都有一本产权证，在电脑上清清楚楚的。推行起来跟收水电费一样简便易行。比如你所在区域每平米交税标准为2元，你家3人有500平米的房子，每人免税面积为50平米，你自己象交水电费一样到银行去交350平米*2 = 700元的税。为什么要乖乖地去交，不交就记黑帐，房屋不能交易，银行卡冻结，不给贷款。这税开头少，财政困难了就越来越多。你的房子多了就是无私奉献。保有环节的物业税在未发生买卖时无法转嫁给下家，养不起，炒不起，不合算，许多人不得不卖出大部分。10万套房同时抢过独木桥要卖出，就象京城大堵车一样,房价不跌才怪呢。　　　　40.算米元流入多少,知房价必跌.有着重大的启示意义。谁都不能否认中国目前经济的表象与日本"失去的10年"之前的相似性：米国大印钞逼人民币升值、流资使股市和楼价的疯涨，通胀日重而难治。我国为了治通胀之病，控制货币发行量、紧缩银根和加息的药不得不服，米国却在落井下石：大幅减息，大印米元，逼人民币对米元升值，从而将更多的米元赶进我国。米元必需兑换成人民币才能流通，于是我国不得不对应地加印人民币，难以紧缩银根，所以流动性泛滥不已。人家减息而我国加息的话，会导致更多的米元流入。而且，米元贬值促使油价创下109米元/桶的新高。米国还制定了新的生物能源正策, 让汽车与人争吃玉米，带来粮价大涨。这些对我们通胀都是火上浇油啊。于是通胀率不断上升，物价上涨面在扩大。在这样一个经济状况恶化却进退两难、苦无良方之际, ZF不可能让楼市也来个火上浇油。如果不加息或小加息，就会通膨上升。通膨上升会导致企业成本增加，盈利减少，工资难涨，大众购房能力下降，房价会跌。如果大加息，也是企业成本增加，盈利减少，工资难涨，大众还贷能力下降，房价也会跌。所以楼市已经脱水，将要缺血，必跌无疑。　　　　41.算物价涨了多少,知房价必跌.2008年 2月份，居民消费价格总水平同比上涨8.7%。其中，城市上涨8.5%，农村上涨9.2%；其中，食品价格上涨23.3%。通货膨胀就是“钱水泛滥”，“钱狗满街”，就是实物增加不多而钱增加很多。某个城市的实物在2年里净增长不多。2006年和2007年成交房子10万套 * 平均每套比2005年涨价40万 = 资金多出400亿。牵牛要牵牛鼻子，打蛇要打七寸，要先管好房价这个涨价的“带头大哥”。你管不住大哥，就别想管住大家，大家就涨价不断，社会就无法稳定。最终，大官为了江山，中小官为了交椅，不得不强迫“带头大哥”带头降价。正府真正担心的是，过度暴涨后的暴跌。如果房价真的能够一直维持上涨，正府没什么需要担心的，就不会一直在调控了。一步一步地调控下去，量变到质变，调久必跌。　　　　42.算正府的风险度，知调控后房价必跌.金融安全和社会稳定的问题是压倒一切的大问题，是大棋盘上的“大车”。房市只是“小卒”。大城市房价已涨5倍，泡沫已大，结果：一是ZF趁早主动地碰破它，房价中跌。二是气球气球突然破了，房价大跌。再涨下去的话，就是用红包欢送外资胜利大撤退，就会被索罗斯们逃顶。日本和东南亚前车有鉴，后患无穷。要么ZF“主动地由自己”把“小卒”（房市）收拾了，要么物极必反，“被动地让别人”（外资或“天老爷”）来收拾你的“大车”所以ZF“丢卒保车”是“人在江湖，身不由己”啊。ZF最终不会无动于衷，坐以待毙。有病不治，拖成大病就要死人。不软着陆，就会硬着陆。不要有幻想，真到了威胁国家金融安全、社会稳定的时候，真到了威胁“交椅和帽子” 的时候，亏死一批炒房的人不算什么大事，前几年股市大跌5年有谁真死了？你听谁大喊大叫了？　　　　43.算国家的损失,知房价必跌.　一荣九损，业态失衡，得不偿失，后果严重！只看到房租贵，却看不到利息更贵，看不到房奴的最大损失莫过于投资机会和成才机会的损失，更看不到国家的最大损失莫过于人才的损失。2006和2007年里炒房的老太太赚的钱比不少搞科研的高知的收入多。中产阶层和大学生大多成了一生只干成买房一件事的房奴，房价的上涨最直接剥夺的就是人们的再发展能力,怎么去振兴中华？房价大涨后，各行各业用房成本增加了，员工买房租房的压力增大了就要求涨工资。不涨就留不住人才。一家欢乐百家愁，对生产力将是很大的破坏，这个税收要少很多的。正治帐更不好说了，长此以往的话，后果是“落后就要挨打”，后果是难以国家统一，后果是社会难以稳定。　　　　44.算宏观经济困难度，知房价必跌。2008年初温ZL在一个公开场合说：2008中国经济将很困难。话音刚落，一场50年罕见特大雪灾袭击了我国南方广大地区。来自美国的次债危机的影响不断蔓延，美元持续贬值，流入中国的外资何时何量可能流出中国令人不安，全球包栝大陆的股市跌跌不休，国际金融市场风险增大。国际市场粮价不断上涨，石油已涨到每桶109美元。通膨加剧，物价指数节节攀高，到2008年二月份已达8.7％，创十一年来的新高。高企的房价和巨大的还款的压力使得居民不得不缩减其他消费开支，造成内需不足，造成对外贸的依存度更高。可是，2008年二月份出口贸易顺差从一月份的18％，急剧降到6％。一些外向型厂家出口订单减少，生产原材料涨价，人工成本大幅增加，挤压了厂家的获利空间，珠江三角洲和山东的一批企业破产倒闭或被迫外迁内迁。有的企业倒闭半倒闭造成失业人数增多，有的企业经营困难就难以提高工资待遇而造成民工荒，这二者都表明民工潮的退烧。为缓解这么多的宏观经济困难，奇高房价的下跌是必要的牺牲。　　　　45.算中央2套唱空次数，知房价必跌。说你跌你就跌，不跌也跌！2008年初，中央电视台不断曝光楼市，说楼市在跌，即便楼市没有跌，这么一宣传，那些想买房的必然观望，那些炒房的必然不敢接手！股民都记得，前一段股市大跌前, 中央2套《经济半小时》播出对杨百万的访谈，不听劝的都吃大亏了，别怪ZF没提醒啊。中央2套在2007年12月24日晚10点《经济半小时》播出对王石的访谈，听下来就象代表ZF在说话。王石是老D员，D纪要求在正治上与中央保持高度的一致，所以听下来就象D员在表忠心。王石说：不调整就会象日本泡沫破裂那样受到惩罚。万科降价的原因是房市回归理性的拐点已经到来，是对调控的回应。劝发展商要看到，这次调控跟以往不一样。劝大家3、4年以后再买房子才合算，那时的房价会较低，质量会提高。　　　　46.算关门养狗后还有多少游资，知房价必跌.。游资泛滥和严重的通货膨涨会导致经济乱局。游资泛滥和严重的通货膨涨说到底是钱太多，多了就象恶狗到处（到商品市场和金融市场）伤人，就象长江洪水到处（到商品市场和金融市场）泛滥。治理游资泛滥和通货膨涨的最好办法是合龙关水，关门养狗。股市和房市大跌就形成合龙关水，关门养狗。股市已在合龙关水，关门养狗，2007年10月天价6124点到2008年3月低见3516点。就象100只“狗”（游资，包栝境外的）有70只被套住，只有3只在“为主人站岗”，还用担心恶狗到处伤人吗？就象三峡大坝合龙后把7分的长江水留在上游，只有3分水在下游“为人民服务”，还用担心洪水到处泛滥吗？几十万亿的资金被关在房市股市里无法动荡，还用担心游资泛滥和通货膨涨吗？　　　　47.算流资在房市的减少量，知房价必跌。全球有数以百万亿美元的投机性流资，大陆有数以十万亿元的投机性流资。近几年在大陆的流资不少，主战场在股市和房市。目前楼价被高估了。流资具有很强的逐利性。与楼价相比较有被低估的洼地的话，流资就会流到新的地方。国内有洼地，比如香港股市、农产品期货，还有A股有不少已大跌40％以上的蓝筹股和房地产股。而且，房市有价无市，几百万的城市2007年一天成交200套，现在一天才成交30套，交易期需要一个月，大资金进房市出不来。不象进股市，卖出只要一分钟，进得去，出得来。所以流资炒楼的信心已减弱，在房市的量减少了。炒房的诀窍在于要跟随大资金进出。大资金初进入时不要太胆小太麻木，大资金继续流入时不要太紧张太神经兮兮的，在大资金不敢进入时不要太贪太怀旧。　　　　48.算哪个市场可为主地容纳流资，知房价必跌.国际游资大量涌入，流动性实在太泛滥了。炒什么就什么涨。前几年国际游资基本被房市和股市吸住了，所以开头没有表现在物价上。随着房市涨到天价，没了投机空间，没了成交量，在房市的流动资金就逐渐撤退了。为了治理通货膨胀，不能让国际游资大进入。对已进入的国际游资要为我所用，让狗为我站岗：大量国有股可以借机减持；解决银行坏帐；国企上市变现；激活中小企业。大撤退会对我国经济产生破坏作用，所以必须有某些地方来吸纳流资。房市是不行了。我们的期货市场蜕化为赌场了，风险特大，人家的期货市场更规范，资金不愿意进场。那么就只剩下股市了。国家只有让股市来充当蓄水池了。股市上涨可获利，大跌有机会再次抄底，总比不死不活地一直在高空做平行飞行或小幅下跌的房市更有盈利的机会。还是成副委员涨说得直白：国家希望股市持续小幅上涨。他敢说国家希望房市持续小幅上涨吗？　　　　49.算短线资金流失量，知房价必跌。房市归根到底就是资金市。中国人穷了几千年，急功近利，赌性强，远远没有建立起长期投资的理念。来房市的资金不少是成本很高的赚钱期望值很高的短线投机资金，其中有的是中小企业的流资在赌一把。不料风云突变，钱阀重开战。一边是通膨使中小企业成本增加，有的已陷入困境；一边是随着金融紧缩，获得贷款借款越来越难，利率特别是月息3％的高利贷利率不堪重负，许多资金为了救急企业而被迫撤出房市，一些资金为了应急高利贷还款而被迫撤出房市。过去房市能够聚集那么多冲动型的不计成本的短线资金，是因为有很大的赚钱效应和媒体的喧嚣声，是因为发现干什么都不如炒房，不是来慢慢地挣钱而是来快快地抢钱。随着赚钱效应的消失和下跌风险的加大，资金流出量已远大于流入量，资金失血不断加剧。在房市下跌初期，许多短线资金心存侥幸而硬撑着，在下跌一段时间后看到那些房子不具备中长线盈利能力，恐惧感油然而生，信心一动摇，就会破门而出，逃之夭夭。　　　　50.算银行的风险，知调控后房价必跌.房价跌一半银行也没有大风险，所以那种“为了保银行，正府不敢调控”的观点是错误的，该调控时还是会调控。2007年高点买的一套房市价100万，评估70万 * 0.7 = 银行只贷给49万。房产价值由100万元降到50万元，你也不会停止还按揭的。因为不停止，有反败为胜的机会，下一轮房牛市是150万；如果你断供，首付51万打水漂了，房子被拍卖后你分文没得到。今后你就要白手起家。10年后重新买房时，银行不理你，只能一次性付款150万。人家银行不比你傻，早就算计过了，不必担心下跌引发特大的收房风险。　　　　51.算多数人的买入价位，知房价必跌.在房牛市底部每平米3000元时没有投资理念不知可买。在初升段4000元时半睡半醒，没有及时买。在房牛市中段7000元时以为泡沫已经出现，心存恐惧，不敢追买。房市急风骤雨式地往上走到10000元，亲朋好友都在买，不断传来赚钱的好消息，如梦方醒，开始准备钱了。在房牛市尾段，开发商每月提价, 行情一浪高过一浪, 禁不住利诱，在12000元时买进了。不久，在欢呼声一片中见到最高点14000元。房熊市初段，回到12000元无量横盘，有价无市。以为假跌，没有设定停损点而死握着。房价持续下滑到10000元，举棋不定，没有杀跌割肉的勇气。房市下跌不止，低点不断被跌破，才发现巴菲特握紧股票几十年的方法在我们投机市里行不通，才慌张地杀出来。　　　　52.算房市流通速度，知房价必跌。房市流动性差最致命。100万元的股票要卖出时，用电话委托只需1分钟，款就到帐了。一套房你可能1年还卖不出去。交易期需要1个多月，买者给你2万元定金，第29天他发现房价已下跌了3万，因为大跌后还要阴跌三五年，他宁亏2万也不会接下还要跌几十万元的“高位掉下来的飞刀”。房市没有快速的出局机会，一旦关门打狗，就象“下行的电梯”的铁门，“喀嚓”一声关上后谁也无法出逃。面对这一结局，许多人在高位就会恐慌，就会争先恐后地杀低抢跑道卖出，从而引发大跌，推动大跌。　　　　53.算房市下落速度，知房价必跌。在股市里，小散户量小，一分钟就卖光了，跑得快是优势。庄家去炒一只小型股票，拥有几千万股。卖出需要大于10天的时间。于是，应用短炒手法，经常洗盘，经常走小熊，有时上，有时下，使小散户搞不清方向，进出频繁，多数小散户没有大盈利，卖出的欲望不强烈。到高位后，庄家先连续几天大幅拉高，然后又几天在高位上下宽幅震荡，形成巨量后混水摸鱼地卖出。95％的股市庄家都可以这样子跑掉。开跌后，有上下小幅震荡的短炒机会，只要你肯杀价就会有人来接手，加上有10％跌停板的缓冲，所以股票大跌时会跌得慢一些。2007年底之前的房市涨就一直涨，不回头，不洗盘，不走小熊，所以大多是丰厚盈利盘。一旦大势不好，大利空袭来，炒家卖跌不卖涨，不少丰厚盈利盘有强烈的落袋为安的欲望，而买家买涨不买跌，于是挂牌卖出量增到20000套 / 每天成交减为20套 = 1000倍的待卖率。自行车上坡时要有大的力量，下坡时力量小也会下滑。房市下跌时成交量小也会下跌。下跌时，没有炒短者接手的缓冲，没有10％跌停板的缓冲，下落的速度会比股市还要快，一旦走熊就是大熊，包栝许多开发商和大户会跑不掉，会套在高位。1998年香港的“一夜赤贫”说的就是这样的情况。　　　　54.算房贷杠杆的风险度，知房价必跌.房贷放大亏损，是“杠杆毒药”。炒家购买300万的房子，自己只有100万，按揭200万。房价跌了一半,价值下降为150万，死定了。连续下跌后就会无力还按揭，3个月未交按揭款，银行就来收房。拍得150万，自己的100万不见了，成为“负翁”欠银行50万，没有东山再起的机会。房价涨时，放大盈利而笑不拢嘴。房价跌时，放大亏损而哭干眼泪。因为后果严重，到时会争先恐后地卖，“房牛市”的大堤就这样溃于蚁穴。　　　　55.算房市涨跌有几个阶段，知房价必跌。房市涨跌一个周期有8个阶段：第1阶段是初露锋芒，慢步缓涨，跟者不多。第2阶段是如日中天，买者日多，到处盖楼。第3阶段上涨加速，迭创新高，排队拥挤。第4阶段是高位盘桓，有价无市，地价下跌。第5阶段是先知降价，拐点到来，开始中跌。第6阶段是后觉跟进，恐慌卖出，房价大跌。第7阶段是钝刀割肉，阴跌后盘，盘后阴跌。第8阶段已是几年后了，横盘筑底，黎明之暗，上涨前夜。目前各地的房市，排队拥挤的第3阶段已过，许多地方处于有价无市的第4阶段，广深处于房价大跌的第6阶段。大炒家卖量大，在有价无市的第4阶段和开始中跌的第5阶段才出货就出不了手,要打提前量。在排队拥挤的第3阶段，大炒家会发扬风格，把出货的良机送给你而把套牢的痛苦留给自己吗？聪明的小炒家会在开始中跌的第5阶段杀跌出局，在此阶段还不出货的过后就会后悔了。　　　　56.算房价下落的势能，知房价必跌。学物理学得知：涨得越高，下落的势能就越大。如果只上涨10万元，那么房市下落的势能小，不会跌。如果上涨50万元，那么房市有下落的势能，但只会中跌。如果上涨100万元，那么房市下落的势能大，会大跌。如果再上涨共200万元，那么房市下落的势能特大，会大暴跌。正府不愿看到大暴跌，就会提前进行调控，调久必跌。楼市盘子太大了，参与的人太多了，没有真正说了算的大庄家，一旦下跌，就象一块被推到高坡上的石头，势能太大了，滚下来时谁也阻挡不了。涨时超涨，跌时超跌。2009年后，房子变成了任人杀跌的“负资产”。“树倒猢狲散,墙倒众人推”。熊市不言底，阴跌再阴跌，不反弹。每套房每月跌2万元。下跌的第一年，跌去24万，外加资金成本损失10万，共损失34万。下跌的第二年，又跌去34万，下跌的第三年……“识时务者为俊杰”。“好汉不吃眼前亏”，面对银行要收房，几人能顶得住？几十万套出租房和空置房都想卖出，非富人无力承接，炒家就把自己套住了。　　　　57.算房熊市的理论跌幅，知房价必跌.艾略特波浪理论蛮灵验的。２００１至２００５年的股熊市，2245点见大顶，，ZF救市5年，跌到998点才救成。有人估计跌0.5，有人估计跌0.618，所以实际折中跌0.56。大炒家能掐会算，不会在2008年才出货,要打提前量.2008年才出货的叫后知后觉,2009年出货的叫杀跌出局，2010年还不出货的叫深度套牢或坐电梯回到地下室。　　　　58.算下跌时的价格，知房价必跌. KFS和炒家由几千万人组成，不可能“铁板一块”，必然有一部分顶不住资金压力而不得不降价。潘多拉的盒子一旦打开，谁也挡不住。象卖彩电一样的价格战就开始了。即使有95％的人信念坚定，100年也不卖，但房市的定价权总是掌握在少数人手里，只要有5％的动摇分子要“落袋为安”或割肉，就足以把房价杀低40％。空头们发现：早买一个月就多亏3万，买一个套一个，越跌越没人买。炒家发现：晚卖一个月就少赚3万，越跌越有人要卖。于是恐慌声一片，秋风扫落叶，兵败如山倒，跌跌不休，直至三五年后物极必反。楼市即将上演“胜利大逃亡”。风吹草动就动摇，有人先过独木桥，发扬风格你让路，大跌开始能逍遥？　　　　59.算房熊市底部在哪里，知房价必跌.。老股民大多知道神奇数字主要有0.382、0.5、0.618：顶点到熊底至少下降38.2%，即0.382。真的跌到低价位,环境和气氛都已经发生了180度的大改变。抄底的人抄在了地板上，却没想到还有地下室；抄在地下室的，没想到下面还有地窑；抄到了地窑的，没想到下面还有地狱。地狱又分18层。降价10％时，会有80个抄底的人进来。房价降到20％时，就有很多人的首付白交了，等于全额贷款，这时进来抄底的人只有40人。降到30％，这时进来抄底的人只有20人。降到40％时，大家全都愣住了，抄底的人不见了。买一个套一个，买2个亏一双，满街都是套牢亏钱人。听到的都是坏消息，大家都恐惧了，会往下看跌。　　　　60.算日本房跌幅度，知房价必跌.1989年，泡沫经济的最高峰，东京帝国广场下面一平方英里土地的价格，居然比整个加利福尼亚的土地价值还高。把东京的地皮全部卖掉就可以买下美国。1991年，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空房到处都是。房地产价格狂跌60%左右，到现在都爬不起来。。日本全国的平均地价连续14年呈下跌趋势。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46％,商业用地下跌了约70％。著名经济学家林毅夫曾经回忆，他在东京的表哥在泡沫经济前夕，用5亿日元买了一套房子，结果到1990年中期，只值1亿日元。　　　　61.算香港房跌幅度，知房价必跌.1997年，香港房价炒到了10万一平米。1998年开始连续下跌6年，下跌65%左右。2003年非典，跌到均价33000。当时，人们的常用词是“一夜赤贫”、“一贫如洗” 和“百万负翁”。以前，香港人也是认为人多地少，房子不可能下跌。现在，他们经历过了1998年的房地产崩溃，亲眼看到身边的人因为炒房子而倾家荡产，所以甘愿去租房子，不愿意冒险。　　　　62.算正府救市的有效性，知房价必跌.房市刚进入熊市，某些人就拿迅速发展的经济作为牛市没有结束的理由，说正府不许大涨大跌，必定干预，说已经跌得有投资价值了。客观规律不以人的意志为转移，经济运行周期是一个无法改变的经济规律，在熊市的初期想靠几个利好把市场救起来那是不可能的。熊市趋势一旦形成，市场需要漫长的时间和痛苦的过程，不顺势而为，还用牛市的观念和操作方法来炒房会吃亏的。尽管可以采取一系列的救市措施，但是这些措施只能减缓调整的速度，却不能阻止调整的步伐。就象吃止疼片一样，也许可以使你暂时减缓疼痛，但是对你的病却没有任何的作用，甚至在一定程度上会使的病患加重。大家在房牛市里都看到了，正策救市是在卖“空调机”。房熊市里正策救市同样会被置之不理，在转折点才会见效。不信的人翻开2001年以来的股指K线图看一下吧：2001年开始走熊后有降低印花税、国有股减持被暂停、按市值配售新股、社保基金入市、OFII入市、国九条等正策出台救市，直到2005年6月股指跌到900多点才掉头上涨。　　　　63. 算傻子有几种，知房价必跌.有五种傻子。一是高价卖身的房奴。二是有赚不跑只是坐了一回电梯的死多头。三是接了最后一棒成了“被套牢的房东”的假空头。四是初跌就买而吃亏立现的假滑头。五是不理会ZF的调控而死赖在温水锅里的青蛙。要人弃我取，人取我予。不要理会专家看好和安慰的话，行情总在一片看好声和欢呼声中结束。真理不一定站在多数人一边,众人皆看好,则行情未必继续好,不要有从众心理。　　　　64.算输盈的概率，知房价必跌. 一个趋势形成后就很难改变。房价上涨的发生时，开弓没有回头箭,会涨得很高。下跌的发生时,落箭不会半空停住, 会跌到地板。随机应变当滑头，才能在变化莫测的房市里永远生存。滑头就是在房市上涨波段初期当多头，在上涨波段末期和下跌波段初中期当空头。炒股炒房炒的是“概率”。盈的概率高就炒，跌的概率高就跑。作为一个成熟的投机者，会在大概率事件上介入。以目前的形势综合判断，投机者不会轻易介入楼市的，因为要继续暴涨的概率已不大，获利的概率已不大，获利空间已不大，来交学费和接棒站岗的概率很大。2006年跌的概率为10％，2007年30％，到2008年还在炒房的话，是在跌的概率为70％的情况下去豪赌升的概率为30％的赌场傻蛋。　　　　65.算木桶最短的那个桶板有多长，知房价跌多少.一个木桶能装多少水是由最短的那个桶板决定的，其中一个桶板只有一半长，水就流掉一半了。一个人的寿命的长短是由最差的那个器官决定的，有一个器官得绝症，人就完蛋了。所以房价要跌，主要的理由中有一种成立就足够了。这就是风险。如果知道这个道理，还在看多，这样的多头就是傻多。　　

这几天中央二套经济半小时都在演播一个系列节目“直面贫困”，我不知道有多少朋友在收看。他们的记者去各地采访并带回素材，然后由主持人分别请到演播室一同做节目。我看过三期，看的心痛，看的震惊。 我们，还有理由奢侈吗？这是我的第一感觉，甚至有些惭愧。  
　　 大前天那一期讲述的是一位50多岁的老人，是贵州一位农民。说是农民，他赖以生存的其实就是其他村民救济的一点粮食和一屋子的冬瓜！他就那么坐着，很无奈的眼神面对记者的摄象机镜头，他眼中没有欲望也没有希望，他所仅有的一个愿望，竟然是能每年见一见他的两个儿子。这里要说一下他的两个孩子，一个年龄11岁，已经在外瓢泊一年，靠给人做保姆为生。这个孩子去年给家里寄来1100元钱，而他每月的工资只有150块，也就是说，这个孩子一年时间只花掉700元钱！更为震惊的在后面，老人另一个孩子，一个4岁的小孩子，目前也跟着11岁的哥哥在外漂泊！4岁的孩子，我不敢想象也无法想象出他们在外面过怎样的生活。如今已经没有了这两个孩子的消息，我不知道那个老人还有多少坚持下去的希望，也许就象屋子里那一堆冬瓜，越来越少，越来越渺茫。记者的摄象头拍到这样一个画面：一口黑乎乎的锅中，一堆不成形状的面糊，这是老人今天的口粮，甚至一天不能吃完......因为那两个孩子，我震惊的无法说出话，那一刻为这几个孩子的命运揪心，为自己所处的环境惭愧。  
　　  
　　 前天晚上讲述的是一位八十多的老太太与他儿子的故事。这是云南境内的一处农村。记者走进她家的时候，屋里没有一件家具，这个看起来实在不象人住的地方就是老太太与她儿子的家。因为没有多余的地方，他们与自己养的猪住在同一间屋内，我所感到难受的是，这位八十多的老太太睡觉的地方竟然是一个小洞。记者的镜头拍到了这个还需要爬梯子上去的洞里面，顺着老人颤颤巍巍往上挪的身影，镜头下这个洞中只有一些破棉絮和破布，整个面积甚至不能够铺满一个人大小。老人就是每天爬到这堆破烂中蜷缩着睡觉。那一刻我有些哽咽，想做出些评论，喉咙中发出一些呼噜呼噜的声音就再也说不出话。老人的儿子在象记者抱怨，抱怨老人饿了就乱吃东西，她因此而时常肚子疼，看病要花掉几十块钱，这让他心疼的不得了又无奈没有办法改变这种局面。站在他的角度和环境，我想谁都能体会到那种境况下人的心态。一口锅中放这一些洋芋，这就是老人的口粮。又一个镜头，这是只在我回农村老家时农民喂猪才会有的动作：用一把锈迹斑斑的刀在切一些绿色的植物，这是地瓜蔓，一些喂给猪吃的饲料，在切好好将要与洋芋一起煮给老人吃。  
　　 这个时候我不知道该是哭是笑，为我们国家有这样的贫困而揪心，更为我竟然对这种贫困摆在面前时感到的无所准备和震惊而惭愧，我所想象的贫困大概就是徐本禹所支教的山村，而这样的贫困和这样没有希望的贫穷让看的人也失去了很多希望。抛开记者采访的那些信誓旦旦的省长市长，这些镜头所记录的场景足以让所有还在被欲望控制的人抬不起头，心痛啊！  
　　 昨天晚上的故事来自陕西，一堵破墙前蹲着一个5岁的小男孩，主持人的话外音是：“他没有任何玩具，这个5岁的孩子每天都在考虑的问题是如何填饱自己的肚子。”另一个镜头转过来，一间由木头和油毡纸搭的房子，那其实就是个棚子。老人的孩子都出去打工，他带着这三个孩子赖以生存的就是这个四面透风的窝棚。屋里只有两张床，三个孩子挤在内里那张只铺了席子的床上。他们只有两床被子，跟主持人的解说一样，我不知道当冬天来临时这个棚子和这两床被子能给他们带来多少温暖。记者提起孩子的爸爸妈妈时，他们只是哭，一个深刻的镜头特写中，小女孩眼中的泪水止不住的掉下来，面对记者的询问，她没有说一句话，只那么擦着脸上的泪水，然后一脸茫然和失望的面对着摄象机镜头。  
　　 记者问了一个很傻的问题：“你们有菜吗？”有嘛菜？没有菜！老汉回答。这几个孩子还要上学，而通往这个村子的路只有一条，记者在去的时候正赶上下大雨，那条山路一直哗哗的趟水。我能想象当一场山洪爆发时走在这条唯一的路上的村民会有怎样的命运，当他们被埋葬或冲走时，我们在电视机前绝不会看到救援人员动用各种工具抢险的镜头，因为这里没有人会关注，他们的命运不会为那些救援人员或者执政者带来上电视宣传的机会。这些村民的生活就象他们的命运一样看不到希望。
耶鲁大学教授、著名经济学家陈志武（资料图） 　　 
　　
　　　　记者 郭宇宽 　　 　　 
　　
　　　　南都周刊：你觉得中国未来假如要出现经济衰退，会从什么地方爆发？ 　　 　　 
　　
　　　　陈志武：我曾经参加一次讨论，世界各方面的学者，讨论中国的发展什么时候会出现终端甚至倒退，我预言中国如果出现一次大规模的社会危机，可能从股市崩盘引发。 　　 　　 
　　
　　　　南都周刊：我记得从小受教育，说美国社会有经济危机的特征就是，资本家生产的东西卖不出去，穷人想买又买不起，结果资本家宁可把牛奶倒进阴沟里，也不给劳苦大众，这大概是美国上世纪二三十年代的社会特征吧。 　　 　　 
　　
　　　　陈志武：中国房地产方面的情况和这个简直就太相似了，一边是房子卖不出去，银行银根又收紧，开发商硬抗着，另一方面老百姓又买不起房子。而更主要的问题是，美国20年代和中国现在的情况非常相似，一片乐观情绪中却尚没有建立社会福利安全网络。那时候的美国被称作“咆哮的二十年代”（RoaringTwenties），一战以后和平繁荣的时代，技术革命，无线电、飞机、汽车，工业化深度发展。当时美国社会信心空前，觉得没有任何理由，经济会衰退。那时候从1921年到1929年美国道琼斯工业指数从60点涨到400点。 　　 　　 
　　
　　　　那时候随着高速公路网络和现代工业的发展，美国在二十年流动劳动人口非常突出，这带来原有依靠亲族的传统社会保障体系的瓦解，而同时新的社会保障体系并没有建立，这点上和中国现在的状况非常相似。这种社会一旦证券市场出现崩盘，造成人民资产损失，那会是非常可怕的，会让人民陷入绝望。后来美国70年代，1987年、2000年都出现过重要的金融转折点，但并没有造成重大的社会动荡，有危机也较容易度过，更很少听过那种跳楼的情况了。我觉得关键原因就是美国政府和商业所提供的较为成熟的基本保障网络发挥了作用。而中国现在的公共保障体系和美国二三十年代的状况更相似一些，这就注定了，我们一旦出现大规模的金融危机，造成的社会动荡和伤害会非常强烈。 　　 　　 
　　
　　　　南都周刊：那你为什么会觉得假如危机爆发的话会从股市崩盘来体现呢？ 　　 　　 
　　
　　　　陈志武：经济危机是一个系统性问题，但假如在中国爆发，我推测会以股市作为触发点，最后引起全局性矛盾爆发，整个社会的信心和信用崩溃。因为股票市场是中国现在参与和影响面最为广泛的市场。尽管房产市场和消费品市场可能对我们的生活影响更加直接，但它有地方色彩。而股票市场提供了一套跨越全国的无差异的同步价格系统，它所显示的影响力也最具有跨地区性，证券市场造成的危机，可以在同时被全国各地所感受到，损失也很容易量化被评估出来，它一旦出现危机，所造成的恐慌，会比其它任何市场出现震荡更可怕，最可能在同一时间触发社会全局性危机。 　　 　　 
　　
　　　　当然我们不希望这真的发生，那种大动荡最遭罪的还是老百姓，但危机的阴影却是现实存在的。 　　 　　 
　　
　　　　南都周刊：最近美国出现了次级贷危机，它对中国股市的影响会有多大？ 　　 　　 
　　
　　　　陈志武：有些影响是肯定的，因为美国大概是全球化程度最高的国家，它的金融体系是非常开放的，它的次级贷风险很多被全世界分摊了。这就是全球化的威力，美国经济好对全世界都是利好，美国经济不好，对全世界都是坏消息。但次级债对中国的影响也没有多大，我们当前的股市大跌，基本不能怪到次级债上，我们应该说主要还是面对自己经济结构的问题，而我们的经济结构问题，比美国次级贷根子更深，危害也更大。中国现在社会经济结构的不协调，正是因为中国太多的收入和资产财富掌握在国家手中，而不是将更多收入、更多资产换给老百姓，由私人去消费、去投资，这样使跟民生贴近的服务业难以发展。 　　 　　 
　　
　　　　中国的问题其实也是一个委托代理机制问题，不过和美国的问题相比，可怕的是，对上而不对下负责任的利益集团往往即使很清楚也会因为从自身的利益出发而缺乏足够的意愿去解决它。这个问题逐渐爆发出来以后的影响会比美国次级贷严重得多。 　　 　　 
　　
　　　　刺激经济要让老百姓自己花钱 　　 　　 
　　
　　　　南都周刊：美国出台一系列政策刺激经济，比如说这次退税，给每个家庭发大红包，好像有民主党政府的色彩。还有一个有趣的现象就是我前些天到书店一转，发现中国书店的书架上介绍凯恩斯的书突然多了起来，也许能反映一种当前思想倾向。 　　 　　 
　　
　　　　陈志武：美国这很正常，当下虽然小布什是共和党，但议会民主党占主导，但至于凯恩斯主义，我觉得中国不能乱搬，中国和美国的情况还不可比，美国出台社会福利和刺激经济的措施，但毕竟还是一个市场经济国家，中国迫切需要刺激经济，但要提凯恩斯主义语境是不吻合的。中国的问题是政府该承担的责任没有承担，不该它管的事情又插手太多。当年美国政府税收水平很低，是典型的小政府，在1920年的时候，整个美国政府的财税收入才54亿美元。而今天中国政府的问题是它已经太大，太有钱了，它直接作为大量公共资产的所有者、经营者又是规则的制定者，它大扩张必然造成加剧扭曲市场规则，并进一步帮助政府聚敛财富，更加降低经济运行效率，反而加剧危机。中国当前经济结构的不协调 　　 　　 
　　
　　　　和潜在危机和美国20年代的“小政府”不一样，是由于政府手中掌控了过多的财富和资源，从而扼杀了老百姓的消费能力和社会活力。 　　 　　 
　　
　　　　南都周刊：前些天我和崔之元讨论了他的政策建议，建立“中国人民永久信托基金”，你觉得这个建议可以促进财富向人民手中转移么？ 　　 　　 
　　
　　　　陈志武：叫什么基金会不重要，就叫中国基金也可以，关键是落实人民的监管，确保把红利分给人民。这事筹备需要时间，当务之急不妨就学美国，直接给每家老百姓寄支票直接退税，把钱退给纳税人自己去花，这操作起来并不困难，而且中国现在也迫切需要刺激经济，宜早不宜迟。 　　 　　 
　　
　　　　南都周刊：有人理解的刺激经济也可以表现为政府的财政扩张，搞一些大投资，上一些大项目来拉动经济，而不是把钱分给老百姓。 　　 　　 
　　
　　　　陈志武：对中国来说，这是毒药，看上去政府也会花钱，但政府花钱的思路和老百姓是不一样的，政府掌握了钱，除了加剧它的腐败以外，它的驱动机制，决定了会促使它上大项目，搞面子工程，中国如果再这样下去，经济发展的不协调会更加严峻。而钱在老百姓手里，老百姓优先考虑的当然是民生消费。中国现在社会经济结构的不协调，正是因为中国太多的收入和资产财富掌握在国家手中，而不是将更多收入、更多资产由私人去消费、去投资，使跟民生贴近的服务业难以发展。老百姓享受到的收入和资产财富份额极低的情况下，第三产业发展所需要的投资和消费需求从哪里来？ 　　 　　 
　　
　　　　南都周刊：你说的这些道理非常朴素，但是在国内人们听到的很少，上回有一个上海政协委员，提议给每个中国老百姓分红1000块，大多数中国人的第一反应是闻所未闻，这让我们想到是不是我们中国人的知识结构出了问题。这次两会上我还看有政协委员提议：“美国对损害臭氧的化学品征收如汽油税、拖车消费税、轮胎税、开采税、固体废弃物处理税、二氧化硫税等；荷兰为环境保护目的而设计的税种主要包括：燃料税、能源调节税、水污染税、地下水税、废物税、垃圾税、噪音税、超额粪便税、狗税；波兰是发展中国家，但它从1989年起到目前已经对几百种污染物征收污染税……”这些话好像也都没错，但对比中国的财政收入水平，让人百感交集。 　　 　　 
　　
　　　　陈志武：可惜啊，中国的很多学者，我真是觉得头大，他们也经常去国外，但他们全带着放大镜，在发达国家找，人家有什么中国还没有的税种，一找到就欣喜若狂地回国汇报，说按照国际惯例应该开征什么什么税。但从不回来宣传宣传，人家按国际惯例，政府在什么程序下才有权力征税？老百姓该享受什么样的福利和权利？政府的财政如何受到公众监督，并让公共财政为公共利益造福？ 　　 　　 
　　
　　　　出路在于把土地权益还给农民 　　 　　 
　　
　　　　南都周刊：除了眼下分红降税，你还有什么想法认为可以作为中国超越这一次潜在经济危机的出路？ 　　 　　 
　　
　　　　陈志武：虽然危机非常严峻，但我觉得我们还有战胜危机的充分条件的，关键看政府有没有决心推进市场化，我想到的最可行的是让农村土地实现可交易，给农民以稳定的土地和宅基地产权。 　　 　　 
　　
　　　　南都周刊：你考虑的依据是什么？ 　　 　　 
　　
　　　　陈志武：我研究上一次亚洲金融危机有很大的感触，中国当时经济问题其实也非常严重，很多不良资产，但为什么一些比中国情况好的国家都受打击很大，而中国能挺过来？中国经济的封闭性是一个原因，而有一些总结的所谓中国经验我觉得是胡说，在我看来一个重要原因却被忽略，那就是恰好在那时中国放开住房这个市场化口子。 　　 　　 
　　
　　　　这个政策和过去相比就知道意义有多大，在此以前的中国人虽然名义上拥有一份国有资产，但实际上几乎是一无所有。在住房方面也一样，城市居民住的都是单位的房子，你只有使用权，但是你没有出让权或者控制权。如果不是领导批准，你也没有换房子的权利，因此实际上你也不拥有住房的产权，不拥有你自己的“家”，无法转租，无法抵押，无法受益。再往前连结婚也要领导批，你甚至连自己人身权都没有。在当时搞住房市场化也可能是有政府卸包袱的考虑，但它客观上使得中国城市居民拥有了资产，房子成了你的资产，你可以从中受益了，由此拉动了消费和内需。 　　　　 
　　
　　　　而今天中国农村的情况，和住房改革前国家对于住宅的控制非常相似，每个农民虽然名义上拥有一份“集体资产”，但实际上掌握在村支书、村主任手里。农民没有对这个资产的交易权，自然也就没有收益权。所以今天中国城市居民拥有了一份财产性收入，而农民只能靠卖苦力生活，这就是中国当前农村和农民贫困和城乡发展不协调的制度性根源。 　　 　　 
　　
　　　　而把土地权利还给农民，不仅使农民具有了财产性收入，激发他们对土地的投资热情，而且还会促进城乡人口根据偏好双向流动，优化资源配置，拉动内需和消费。可以预想，假如中国开启这个过程，逐步完成农民土地权利的确认，带来的动力，不仅可以帮助我们超越目前中国发展不协调带来的经济危机阴影，而且一定会带来一拨持续的强劲增长。 　　 　　 
　　
　　　　南都周刊：你觉得这个道理有关方面能够接纳么？ 　　 　　 
　　
　　　　陈志武：这个道理是明摆着的，对全社会都有好处，当然这需要对地方政府的利益做出必要的牺牲，过去他们习惯于以公家和集体的名义，用极低的价格掠夺农民的土地，然后在土地市场上牟取暴利，假如明确了农民的土地权益，他们这么做就难了。